ما هي الضريبة العقارية في مصر؟ وما الذي يدفعه مالك العقار؟
هل امتلاك شقة أو منزل في مصر يعني بالضرورة دفع ضريبة عقارية؟ وهل تختلف هذه الضريبة عن الضريبة التي تُفرض عند بيع العقار؟
الإجابة تعتمد على طبيعة العقار وحالته والقواعد التي تنطبق عليه، خصوصًا بعد التعديلات والتسهيلات الجديدة التي شهدتها المنظومة في 2026، لذلك من المهم فهم الفرق بين الضريبة العقارية السنوية وضريبة التصرفات العقارية، ومعرفة متى تنشأ الضريبة، وكيف تُحسب، ومتى يمكن الاستفادة من الإعفاءات.
بتفكر تشتري أو تبيع عقار في مصر؟ ابدأ باختيار العقار المناسب لاحتياجاتك، واستكشف أحدث الفرص العقارية عبر التواصل معنا في Estate View قبل اتخاذ قرارك.
ما هي الضريبة العقارية في مصر؟
الضريبة العقارية هي ضريبة دورية تُفرض على العقارات المبنية وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية، وهي ليست ضريبة جديدة؛ فقد كانت تُعرف باسم «العوائد» بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954، ثم أعيد تنظيم أحكامها بالقانون رقم 196 لسنة 2008، وتناولت تعديلات لاحقة بعض أحكامها، من بينها القانون رقم 117 لسنة 2014.
وتُحسب الضريبة على أساس صافي القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار، وتحدد لجان الحصر والتقدير هذه القيمة وفقًا لأسس تشمل موقع العقار ومستوى البناء والمرافق المتصلة به.
ولا تعني القيمة الإيجارية المعتمدة في الحساب أنها قيمة الإيجار الفعلية التي يحصل عليها المالك من المستأجر، وإنما هي قيمة تقديرية تستخدم لتحديد الوعاء الضريبي.
ما العقارات التي تشملها الضريبة العقارية في مصر؟
تسري الضريبة على العقارات المبنية المقامة على أرض مصر، وتشمل المنازل والشقق والوحدات السكنية وغير السكنية، وفقًا للقواعد وحالات الخضوع والإعفاء التي يحددها القانون. ويكون المكلف بالضريبة هو صاحب الحق في ملكية العقار أو الانتفاع به أو استغلاله، بينما لا يُعد المستأجر مكلفًا أصليًا بالضريبة، وإن كان مسؤولًا بالتضامن عن سدادها في حدود الأجرة المستحقة عليه.
ويُعامل العقار أو الوحدة وفق طبيعتها واستخدامها عند تطبيق القواعد الضريبية، لذلك لا يشترط أن يكون الشخص مالكًا للمبنى بالكامل حتى تنشأ عليه الالتزامات المتعلقة بالوحدة التي يملكها أو ينتفع بها.
أما السكن الخاص الرئيسي، فقد خصه القانون بحد إعفاء مستقل، وتغير هذا الحد بموجب تعديلات 2026، كما نوضح في قسم الإعفاءات.
كيف يتم حساب الضريبة العقارية؟
يبلغ سعر الضريبة 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية، وللوصول إلى صافي القيمة الإيجارية، يُستبعد مقابل المصروفات والصيانة بنسبة 30% للوحدات السكنية و32% لغير السكنية، ثم تطبق نسبة الضريبة على المبلغ المتبقي.
مثال على حساب الضريبة العقارية
إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية المقدرة لوحدة سكنية 100 ألف جنيه:
-
القيمة بعد خصم 30% للمصروفات والصيانة: 70 ألف جنيه.
-
الضريبة الأساسية بنسبة 10%: 7 آلاف جنيه سنويًا.
هذا المثال يوضح المعادلة الأساسية لوحدة لا ينطبق عليها إعفاء، ولكن إذا كانت الوحدة هي السكن الخاص الرئيسي، فيُطبق حد الإعفاء المقرر قانونًا قبل احتساب الضريبة على الجزء الخاضع لها.
ما هو جدول الضريبة العقارية الجديدة؟
لا تعمل الضريبة العقارية وفق جدول شرائح تصاعدية ترتفع فيه نسبة الضريبة مع ارتفاع قيمة العقار؛ فسعر الضريبة الأساسي موحد عند 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية بعد الخصومات المقررة قانونًا.
أما اختلاف قيمة الضريبة من عقار إلى آخر فيرتبط بالقيمة الإيجارية المقدرة ونوع استخدام العقار وما ينطبق عليه من إعفاءات وقواعد خاصة.
ومن أبرز تعديلات 2026 أن القيمة الإيجارية المقدرة يعمل بها لمدة خمس سنوات، مع إلزام مصلحة الضرائب العقارية بنشر تفاصيل الخريطة السعرية الاسترشادية قبل بدء العمل بالتقدير الجديد بما لا يقل عن 90 يومًا.
ما شروط الإعفاء من الضريبة العقارية؟
حدد القانون حالات متعددة للإعفاء بحسب ملكية العقار وطبيعة استخدامه، وتشمل بعض العقارات المملوكة لجهات ذات طبيعة خاصة، ومقار الأحزاب والنقابات، وأبنية مراكز الشباب والرياضة، وغيرها من الحالات التي حددها القانون بشروطها.
ولا يعني ذلك إعفاء كل عقار تابع لجهة من هذه الجهات تلقائيًا، إذ يرتبط الإعفاء بتوافر الشروط القانونية لكل حالة.
وبالنسبة إلى السكن الخاص الرئيسي، رفع تعديل 2026 حد الإعفاء إلى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية، وهو ما يعادل قيمة سوقية تصل إلى 8 ملايين جنيه للوحدة وفق التقديرات المعلنة من مصلحة الضرائب العقارية، ويشمل السكن الخاص الوحدة التي يتخذها المكلف وزوجه وأولاده القصر مسكنًا رئيسيًا وفق الشروط القانونية.
ويُقدم طلب الإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي مع الإقرار الإلكتروني، وتختلف المستندات المطلوبة بحسب الحالة التي يستند إليها طلب الإعفاء.
كيفية تسجيل الضريبة العقارية وتقديم الإقرار؟
يقدم المكلف الإقرار عن العقار الذي يملك حق ملكيته أو الانتفاع به أو استغلاله، وفي حالة الحصر الخمسي، يقدم الإقرار في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر، بينما توجد مواعيد خاصة للعقارات المستجدة أو الوحدات المضافة أو التعديلات التي تؤثر في القيمة الإيجارية.
وأصبح تقديم الإقرار متاحًا ورقيًا أو إلكترونيًا، كما أطلقت مصلحة الضرائب العقارية تطبيق الضرائب العقارية المصرية لتقديم الإقرارات وطلب إعفاء السكن الخاص والدفع تحت الحساب وسداد المديونيات إلكترونيًا.
وفي حالة امتلاك أكثر من عقار يقع في نطاق اختصاص مأموريات مختلفة، يتيح التعديل الأخير تقديم إقرار واحد إلى أي من هذه المأموريات بدلًا من تقديم إقرار مستقل لكل مأمورية.
آخر موعد لتقديم إقرار الضريبة العقارية وما يترتب على التأخير؟
مدت مصلحة الضرائب العقارية فترة تقديم الإقرارات حتى 30 سبتمبر 2026، مع إتاحة حوافز للمكلفين الملتزمين.
ويستفيد مقدم الإقرار من خصم 25% للوحدات السكنية و10% لغير السكنية من الضريبة المستحقة اعتبارًا من العام المقبل، مع خصم إضافي قدره 5% عند السداد تحت الحساب، ليصل إجمالي الخصم إلى 30% للسكني و15% لغير السكني وفق الضوابط المعلنة.
ومع اقتراب انتهاء المهلة، ظهرت صعوبات لدى بعض المستخدمين في الدخول إلى التطبيق نتيجة زيادة الإقبال، وقال محمد السيد، نائب رئيس مصلحة الضرائب العقارية، إن المصلحة تعمل مع المطور التكنولوجي على معالجة المشكلات وتحسين الخدمة، ووفرت منافذ في الأندية وأجهزة المدن الجديدة لمساعدة المواطنين في تقديم الإقرارات والحصول على الخدمة.
وفي سياق متصل، أوضح رامي يوسف، مساعد وزير المالية ورئيس مصلحة الضرائب العقارية، خلال مداخلة مع عمرو أديب في برنامج الحكاية، أن من لم يسبق إخطاره بربط ضريبي ولم تكن لديه مطالبة ضريبية سابقة، ثم بادر بتقديم الإقرار، لا تتم مطالبته بالمستحقات السابقة التي تعود إلى 2013، ومن سبق إخطاره بربط ضريبي، فتختلف حالته وفقًا للمركز القانوني القائم.
أما عدم تقديم الإقرار أو تقديم بيانات غير صحيحة، فتطبق بشأنه العقوبات المقررة قانونًا، ويختلف ذلك عن مقابل التأخير الناتج عن عدم سداد الضريبة المستحقة في موعدها.
كما شملت التسهيلات الحالية التجاوز عن مقابل التأخير في الحالات التي ينطبق عليها القرار عند سداد أصل الضريبة عن الفترات السابقة.
كيفية سداد الضريبة العقارية إلكترونيًا؟
يمكن سداد الضريبة العقارية إلكترونيًا من خلال الخدمات الرقمية التي توفرها مصلحة الضرائب العقارية للوحدات المميكنة، وتشمل سداد المديونيات والدفع تحت الحساب.
كما أجازت التسهيلات الجديدة تقسيط الضريبة ومقابل التأخير من خلال وسائل الدفع الإلكتروني وفق القواعد المنظمة.
وتعتد المصلحة بإيصالات السداد الإلكتروني، لذلك ينبغي الاحتفاظ بالإيصال بعد إتمام عملية الدفع لإثبات أداء المبالغ المستحقة.
ضريبة التصرفات العقارية في مصر
تختلف عن الضريبة العقارية السنوية؛ فهي ليست مرتبطة بمجرد ملكية العقار، وإنما هي ضريبة مقطوعة تخضع لأحكام قانون الضريبة على الدخل، وتُفرض بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، مثل البيع دون حد أقصى، وتشمل الحالات الخاضعة لها العقارات المبنية والأراضي المعدة للبناء وفقًا للقواعد المنظمة.
لو بتخطط لبيع عقارك أو تبحث عن فرصة استثمارية جديدة، تصفح عروض Estate View وتعرف على الخيارات المتاحة قبل إتمام الصفقة.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية عند بيع العقار؟
يقع الالتزام القانوني بالسداد على البائع وليس على المشتري، وشملت التعديلات توحيد نسبة الضريبة للأشخاص الطبيعيين غير المزاولين لنشاط الاستثمار العقاري مهما تعددت تصرفاتهم، مع الإعفاء الكامل للبيع بين الأزواج والأولاد والفروع، ومدت مهلة الإخطار والسداد لتصبح 60 يومًا بدلًا من شهر.
كيفية الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية والإعفاء منها؟
أطلقت مصلحة الضرائب المصرية تطبيق التصرفات العقارية بشكل مستقل عن تطبيق الضريبة العقارية السنوية. وتتيح المنظومة الجديدة رقميًا تسجيل عملية البيع، ورفع المستندات، واحتساب القيمة وسدادها، وصولاً لطباعة شهادة المخالصة المعتمدة، وتقتصر مرحلته الأولى على ممولي القاهرة الكبرى والإسكندرية متهيدًا للتوسع التدريجي.
أما الإعفاء، فيشمل الحالات التي حددها القانون وفق الشروط المنظمة لها، مثل البيع بين الأقارب من الدرجة الأولى كالزوجين والفروع.
ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
حصولك على حكم بصحة التوقيع لا يعني إطلاقًا سداد الضريبة ولا يغني عن المخالصة الرسمية؛ فالدعوى تقتصر على إثبات توقيع أطراف العقد فقط، بينما تظل ضريبة التصرفات التزامًا ماليًا مستقلًا يتوجب سداده عبر التطبيق أو المأمورية لإتمام الإجراءات.
الأسئلة الشائعة حول الضريبة العقارية في مصر
ما هي خطوات دفع الضريبة العقارية عبر الإنترنت في مصر؟
يمكن سداد المستحقات إلكترونيًا من خلال تطبيق الضرائب العقارية المصرية والخدمات الرقمية التي توفرها المصلحة، حيث يتيح التطبيق سداد المديونيات والدفع تحت الحساب، مع الاحتفاظ بإيصال السداد الإلكتروني المعتمد بعد إتمام العملية.
أفضل المواقع الحكومية لتقديم إقرارات الضريبة العقارية في مصر؟
يمكن تقديم الإقرار إلكترونيًا من خلال المنصة الرقمية لمصلحة الضرائب العقارية المصرية، كما يتيح التطبيق تقديم الإقرارات وطلبات إعفاء السكن الخاص، وتوفر المصلحة كذلك نماذج الإقرارات المختلفة على موقعها الرسمي.
أين يمكن دفع الضريبة العقارية المستحقة؟
يمكن سداد الضريبة إلكترونيًا عبر الخدمات الرقمية المخصصة لذلك، أو نقداً من خلال التوجه إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة، وخلال فترات الإقبال الكثيف، توفر المصلحة منافذ إضافية في الأندية وأجهزة المدن الجديدة لتيسير تقديم الخدمات للمواطنين.
ما هي الأوراق المطلوبة للإعفاء من الضريبة العقارية؟
تختلف المستندات بحسب سبب الإعفاء ونوع العقار؛ وبالنسبة للسكن الخاص، يجب تقديم طلب الإعفاء والبيانات الخاصة بالوحدة وباقي الوحدات التي يملكها أو ينتفع بها المكلف، مثل عقد الملكية وصورة بطاقة الرقم القومي وإيصال مرافق، وفق النماذج والإجراءات التي تحددها المصلحة.
هل توجد خدمات إلكترونية لسداد الضريبة العقارية في مصر؟
نعم، أطلقت المصلحة تطبيق الضرائب العقارية المصرية لتقديم الإقرارات، وسداد المديونيات، والدفع تحت الحساب، وطلب إعفاء السكن الخاص إلكترونيًا، وأتاحت التسهيلات الجديدة تقسيط الضريبة ومقابل التأخير من خلال وسائل الدفع الإلكتروني وفق الضوابط المقررة.
